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原標題：清理「首付貸」，防控樓市風險
本報特約評論員莫開偉
通過「首付貸」進入樓市的資金尚無準確的統計數據，但若不及時有效遏制，任由首付貸金額擴大，一旦出現風險，不僅會使民眾遭受財產損失，銀行不良信貸資產也會大幅攀升。
針對近期多地P2P平台推出「首付貸」問題，央行副行長潘功勝在昨天的記者會上表示，房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業務或者與P2P平台合作開展的金融業務，沒有相應資質屬於違法經營，央行將對此進行清理整頓。
近來，「首付貸」在一線城市及一些二線城市開始活躍，某種程度上，對房價上漲起到了推動作用。比如，上海鏈家房地產中介公司為購房者提供的「首付貸」即是明顯的違法行為。
就目前而言，「首付貸」屬於違法放貸行為，並會帶來嚴重的金融隱患：一是房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的金融從業資質，是違法從事金融業務，且「首付貸」中存在自我融資、自我擔保、搞資金池小額借款嘉義等現象，超出了房地產中介企業與互聯網金融公司的經營範圍，加小額借款嘉義劇了金融亂象。二是房地產中介機構等與P2P平台合作開展金融業務提供首付貸產品，不僅加大了居民購房槓桿，也削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，也增加了房地產市場的小額借款嘉義風險。三是樓市裡的「首付貸」與股市裡的槓桿有相似之處。目前，通過「首付貸」進入樓市的資金尚無準確的統計數據，但若不及時有效遏制，任由首付貸金額擴大，一旦出現風險，不僅會使民眾遭受財產損失，銀行不良信貸資產也會大幅攀升。
顯然，「首付貸」與中央政府去庫存精神背道而馳，儘管會暫時對房地產去庫存起到一定的作用，但無異於飲鴆止渴，甚至可能把房地產去庫存推向一個「越去越多」的怪圈。因此，央行發聲，明確首付貸是「違法從事金融業務」，這種及時的「踩剎車」行為，對引導一二線城市樓市健康發展將起到積極作用，也有利於將房地產去庫存引向正軌，有助於購房者形成合理預期。
由此，各級政府應儘快行動起來，正確理解去庫存的政小額借款嘉義策意圖，對違規的金融業務小額借款嘉義進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。同時，也要對民眾明示首付貸風險，避免盲目跟風行為。各方同時發力，才能凈化房地產去庫存環境，推動房地產市場健康發展。資金槓桿累積信貸風險 首付貸風險敞口過千億 北京新浪網 (2016-03-12 10:32) 分享| 分享至新浪微博 分享至facebook 分享至PLURK 分享至twitter 友善列印
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穎民
本報記者 穎民 上海報導
繼3月8日調研之後，上海多部委已進入閉門會議階段。21世紀經濟報導此前披露過上海調控收緊大方向已定，房地產金融系統風險被多部門提及，並針對禁止首付貸等資金進入樓市提出了意見與建議。
中國銀監會日前發佈通知，要求內地股份制銀行嚴防房地產信貸風險，加強對三四線城市樓市風險形勢研究。
21世紀經濟報導記者採訪多家開設有首付貸業務的公司獲悉，目前此類業務在上海已經暫停。此前包括上海在內，大部分房地產交投活躍的城市，還有周轉貸，主要用於滿足購房者短期流動性需求。
首付貸利用率趨高，推高了購房者的購房槓桿已變成不爭的事實，尤其在無抵押模式下貸款部分，如果參考目前上海最低 30%的首付比例，疊加 50%的首付貸，買房資金槓桿就由3.3倍提升至6.7倍。
樓市火爆，不排除會有實際還款能力有問題的投機者通過首付貸加槓桿買房，通過賺取房產的溢價部分進行資金運作，而一旦房價出現下跌，則不排除這部分投機者的還貸出現問題。
首付貸風險敞口過千億
市場成交活躍，始於首付貸的樓市資金槓桿為何被推到風口浪尖？一個真實的案例是，上海一名寫字樓白領2011年在內環邊買了一套70平方米的房子，總價140萬，當年首次需42萬，在資金不足情況下，其通過首付貸獲得12萬元資金。三年後，其房子已經增值到350萬元。因此覺得當年以月息7%左右貸了那12萬元是明智的。
目前鏈家在上海的首付貸業務已經停止，從披露數據看，截至3月2日，鏈家平台貸款餘額在29億，其中資金投向首付貸的比例為24%，那麼實際首付貸未償還餘額在7億左右，且其中有很大一部分屬於有抵押貸款，實際風險較高的無抵押部分規模有限。
推演到整個P2P行業，根據網貸之家數據，2015年正常運營的有房貸產品的P2P網貸平台至少有664家，在廣東、北京、上海、浙江、山東五省市合計平台數樣本佔比 62.8%。如果全都按照鏈家7億的餘額規模（鏈家在業務規模上處領先水平，其他各家實際餘額均值可能不到7億）和24%的首付貸比例計算，實際首付貸風險敞口約1100億，這其中就包括有抵押和房地產公司擔保部分。
首付貸原本是在樓市低迷時，房企為快速回籠資金，通過聯合部分房產中介減輕購房者壓力而來。其間開發商甚至會補貼購房者的部分利息，使購房者能夠獲得低息或免息首付貸款。而市場轉好后，首付貸就變成了投機者的槓桿工具。中介公司為了促成交易，也多利用銀行貸款之外的資金幫助買家實現槓桿投資，資金提供方包括小貸公司、民間擔保公司等。
首付貸一般分為含抵押和不含抵押兩個模式。有抵押模式的貸款上限一般能夠達抵押物的70%；無抵押的貸款額度較低，一般上限在首付款比例的50%抑或50萬以下。首付貸利率大多在年化7%-9%。
據不完全統計，主流的地產中介企業旗下均有首付貸類金融產品，對客戶准入有不同標準，有些僅限與中介合作的房企開發樓盤，如平安好房和世聯行。而此前有超過10家中介提供首付貸，這些貸款期限與利率差別都很大，如好屋中國推出無抵押貸款最高期限達5年，最高貸50萬，有抵押貸款上限30年，最高可以貸到抵押物的70%，兩者年化利率7%-14%。
周轉貸包括贖樓、購房尾款、抵押經營、抵押消費等，借款客戶一般會有較確定的還款資金來源，如房屋置換會有出售原有房屋的售樓款，借新還舊則會有銀行後續的貸款資金，一般來說周轉貸借款時間較短，可能在1-3個月，月息較首付貸更高，一般月息在2%左右。
一名業內人士指出，首付貸與周轉貸，既可以為手頭資金短缺的首次置業者提供資金來源，也可以成為投資者的槓桿工具，就像一把雙刃劍。
3月9日，上海市互聯網金融行業協會向會員單位發出通知，稱由於時間緊迫，要求會員單位於3月10日將公司涉及「首付貸」或其他高槓桿放貸的具體情況上報協會，協會將梳理產品數量、模式以及金額。
周邊城市地王欲解套？
中原地產數據顯示，2月29日-3月6日上海住宅成交均價33853元/平方米，環比下跌5.6%。調控收緊與首付貸喊停等因素疊加之下，上海樓市隱現滯漲端倪。但二手房買賣依然熱度不減，一名置換買家對21世紀經濟報導記者透露，她剛去看了一套4樓的房子，在她看的同時段就有至少3家人在先後排隊看這套房。
相比之下，上海周邊的杭州、蘇州、南京等地市也進入了房價上升通道。據業內人士觀察，上海周邊城市這一波熱潮與上海的供求失衡、場外配資等因素不一樣。其一在於這些地區均有多幅地王上市，想乘這一波熱潮解套；此外供應量依舊很大。
以南京為例，今年開春，上海建工以64.8億元競得河西G68地塊，成為南京新「地王」，樓麵價高達42561元/平方米。目前南京有20塊地王，樓面地價上漲帶動房價全面上漲。但實際上，南京各板塊仍有大量庫存。
據統計，南京市10大板塊（含溧水、高淳）今年至少將有163家樓盤新推房源，其中純新盤45個；全市上市總體量約1000萬平方米，其中純別墅今年上市體量約76萬平方米，商業項目約100萬平方米。以熱點板塊為例，江北今年預計有4萬套房源推出，橋北、江浦區域就有2萬余套；河西今年至少將有9500套房源上市。
因此，上述人士認為，南京、蘇州、杭州等目前房價過快上漲的二線城市或未如上海那樣出台收緊政策。 3月12日，十二屆全國人大四次會議在梅地亞中心多功能廳舉行記者會，邀請中國人民銀行行長周小川、副行長易綱、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝、副行長范一飛就「金融改革與發展」的相關問題回答中外記者的提問。 中新社記者 王東明 攝
視頻：央行：房地產去庫存壓力較大 將打擊首付貸等行為 來源：中國新聞網
中新社北京3月12日電 (記者 王恩博 周銳)中國人民銀行副行長潘功勝12日在北京回應「首付貸」問題時表示，房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業務，或者與P2P平台合作開展的金融業務，沒有相應資質屬於違法經營，中國央行將對此進行清理整頓。
十二屆全國人大四次會議當日就「金融改革與發展」舉行記者會，潘功勝在回答記者提問時作上述表示。
所謂「首付貸」，是指購房者首付金額不足時，房屋中介或金融機構為其提供補助資金拆借，用於購房者擴大購房槓桿。從2014年開始，中國多家互聯網金融平台相繼推出此類產品。
對於房地產中介、房地產開發企業利用互聯網金融平台從事場外配資，以及他們和P2P為主體的互聯網金融企業相結合從事場外配資現象，潘功勝稱央行態度明確。「房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務，並存在自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。」
潘功勝指出，房地產中介機構、房地產開發企業與P2P平台合作提供的「首付貸」等產品不僅加大了居民購房槓桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，還增加了金融風險和房地產市場風險。
他稱，下一步央行將與相關部門一起，結合即將開展的互聯網金融專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業、以及他們與P2P平台合作開展的金融業務開展清理和整頓，打擊提供「首付貸」融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。(完)
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